Na čo pozor pri kúpe nehnuteľností.

Pri kúpe nehnuteľností ide o veľké peniaze, zväčša o celoživotné úspory alebo úver s celoživotným splácaním. Tu uvádzam niekoľko rád, ako svoje peniaze ochrániť a zároveň nekúpiť mačku vo vreci:
1. Preverte si vlastníctvo.
2. Spýtajte sa na spoluvlastníkov.
3. Zistite, či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchou.
4. Skontrolujte si vecné bremená.
5. Pozor na pozemky a prístupovú cestu pri kúpe domu.
6. Skontrolujte katastrálnu mapu.
7. Vyžiadajte si dokumenty k nehnuteľnosti.
8. Prizvite si na obhliadku domu odborníka.
9. Pozemky - preverte si územný plán.
10. Pozemky - preverte si inžinierske siete.
11. Kúpne zmluvy, čo si všímať.
12. Zabezpečte svoje peniaze. Vinkulácia a notárska úschova.
13. Šetrite svoj čas a chráňte svoje peniaze - obráťte sa na skúseného makléra.

1. Preverte si vlastníctvo.
Preverte si, či osoba, ktorá vystupuje ako predávajúci, je naozaj vlastníkom nehnuteľnosti a či je tou, za ktorú sa vydáva.

  • Skontrolujte vlastníkov nehnuteľnosti na liste vlastníctva. List vlastníctva si môžte vyžiadať na katastrálnom odbore príslušného okresného úradu alebo si ho stiahnuť  v elektronickej forme z katastrálneho portálu tu.
  • V žiadnom prípade neplaťte žiadne zálohy ani iné peňažné plnenie predtým ako si overíte totožnosť vlastníka a kým nepodpíše vlastník riadnu zmluvu s notársky overeným podpisom.

2. Spýtajte sa na spoluvlastníkov.
Ak ste zistili, že nehnuteľnosť vlastní viacero osôb, prípadne že je v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, kontaktujte všetkých spoluvlastníkov, či súhlasia s predajom a sú ochotní podpísať kúpnu zmluvu, alebo požadujte od predávajúceho notársky overené splnomocnenie k zastupovaniu ostatných spoluvlastníkov.

3. Zistite, či nehnuteľnosť nie je zaťažená ťarchou.

Na liste vlastníctva môžu byť uvedené ťarchy, napríklad záložné právo v prospech inej osoby, hypotekárnej banky, či exekútora. V takomto prípade žiadajte od predávajúceho doklad o tom, za akých podmienok sa ťarcha k nehnuteľnosti vymaže, napríklad vyčíslenie zostatku úveru od hypotekárnej banky, či vyčíslenie dlhu u exekútora. Pri kúpe sa v prvom rade uhrádzajú dlhy za účelom výmazu ťarchy z listu vlastníctva až potom sa uhrádza zbytok kúpnej ceny predávajúcemu.
Pozor! Ak je na liste vlastníctva viacero exekúcií, buďte mimoriadne opatrní, Takýto predávajúci je rizikový partner, pretože aj keď vyplatíte všetky dlhy, kedykoľvek aj v priebehu obchodu môže dôjsť k zákazu nakladania s majetkom zo strany exekútora.

4. Skontrolujte si vecné bremená.

Pozor aby ste nekúpili nehnuteľnosť aj so starou mamou, ktorá má v dome či v byte právo doživotného užívania. Takisto sa vám môže stať, že cez Váš dvor bude chodiť sused s traktorom, pretože tam má právo prejazdu. Tieto skutočnosti sú zapísané v liste vlastníctva pod kolonkou vecné bremená.

5. Pozor na pozemky a prístupovú cestu pri kúpe domu.

  • Pri kúpe domu si preverte, či pozemok na ktorom stojí dom je vysporiadaný, či patrí tomu istému majiteľovi ako dom, prípadne či na ňom nie je viacero spoluvlastníkov
  • Zistite, či prístupová cesta k domu, či pozemku je obecná, prípadne či na ceste máte podiel alebo aspoň vecné bremeno právo prejazdu v prospech svojej parcely.

6. Skontrolujte katastrálnu mapu.
Odporúčam pred kúpou domu či pozemku skontrolovať katastrálnu mapu a porovnať so skutočnosťou.

  • Skontrolujte či línia pozemkov a plotov súhlasí s katastrálnou mapou. Pokiaľ máte pochybnosti, spýtajte sa aj susedov, či si náhodou nenárokujú pol metra pozemku od predávajúceho. Ak sú parcely registra E, je dobré požiadať pred kúpou predávajúceho o geometrické zameranie a prevod do parciel registra C.
  • Skontrolujte či pôdorys domu súhlasí s katastrálnou mapou, prípadne či sú na katastrálnej mape zaznačené všetky stavby. Pokiaľ zistíte nesúlad požiadajte predávajúceho o nápravu.
7. Vyžiadajte si dokumenty k nehnuteľnosti.
Seriózny predávajúci by vám mal ochotne poskytnúť dokumentáciu k nehnuteľnosti. LIsty vlastníctva, nadobúdacie doklady, katastrálne mapy atď. by mal mať každý predávajúci k dispozícii.
  • u bytov sa zaujímajte o doklady preukazujúce výšku nákladov
  • u domov si vypýtajte kolaudačné rozhodnutie prípadne stavebné povolenie a všetky súvisiace dokumenty (kolaudáciu sietí, revízne správy a pod.)
  • u pozemkov si vyžiadajte ÚPN (územno plánovaciu informáciu) dokumentáciu viažúcu sa k sieťam (projekt, stavebné povolenie, kolaudáciu, spôsob financovania a pod. podľa toho v akom štádiu sa budovanie sietí nachádza)

8. Prizvite si na obhliadku domu odborníka.
Odborník stavbár posúdi skutočný stav domu, poradí pri určení výšky dodatočných nákladov pri rekonštrukcii, oprave, alebo dostavbe domu, zhodnotí kvalitu stavby a použitých materiálov.

9. Pozemky - preverte si územný plán.
Ak kupujete stavebný pozemok, preverte si či je zaradený do územného plánu obce pre výstavbu domov.

  • Informácia o tom či je pozemok zaradený do územného plánu obce na plánovanú výstavbu rodinných domov (IBV) prípadne bytoviek (HBV) nájdete obvykle na stránkach mesta alebo obce. Prípadne sa môžte informovať priamo na mestskom či obecnom úrade.
  • Pred kúpou pozemku odporúčam vyžiadať si od obce územno plánovaciu informáciu - dokument v ktorom Vám obec potvrdí, či je možné na pozemku stavať a aké sú tam prípadné obmedzenia.
  • Pýtajte si tieto informácie a dokumenty od predávajúceho. Je jeho v záujme aby vám doložil informácie na základe ktorých sa rozhodujete o kúpe.

10. Pozemky - preverte si inžinierske siete.
Dosah a možnosť výstavby inžinierskych sietí rozhoduje o tom, či a kedy budete môcť na  pozemku postaviť dom. 

  • Dosah a možnosť výstavby sietí sa preveruje u každého dodávateľa zvlášť. Pokiaľ siete nie sú už priamo na pozemku zavedené, je treba preveriť možnosť u jednotlivých dodávateľov ako sú elektrárne, plynárne, vodárne možnosť pripojenia a vzdialenosť najbližšieho bodu napojenia.
  • Zvláštnou kapitolou je prístupová cesta a možnosť jej vybudovania. Ideálny stav je keď k pozemku vedie obecná cesta o ktorú sa stará obec. V prípade že cesta vedie, alebo ju treba budovať cez súkromné pozemky, musíte pri kúpe pozemku zabezpečiť zapísanie príslušných práv pre prístupovú cestu na listy vlastníctva. 
  • Náklady na vybudovanie inžinierskych sietí môžu byť veľmi vysoké a odvíjajú sa od vzdialenosti najbližších bodov napojenia, dĺžke cesty, ktorú treba vybudovať a množstvo spoluinvestorov, ktorí sa na budovaní sietí budú podieľať.
  • čas potrebný na vypracovanie projektov, všetky povolenia a schvalovacie procedúry sa môže natiahnúť aj na niekoľko rokov, a náklady na siete môže prevýšiť Vaše finančné možnosti. Preto pred kúpou pozemku, na ktorom nie sú siete, dôkladne preverte všetky okolnosti. Ideálne je tieto starosti prenechať predávajúcemu, prípadne sa obrátiť na skúseného makléra.

11. Kúpne zmluvy, čo si všímať.
Kúpna zmluva má byť vyvážená a mala by rovnako chrániť obidve strany.

  • Skontrolujte údaje o predávajúcom, o kupovaných nehnuteľnostiach a ich podieloch podľa listov vlastníctva.
  • Skontrolujte kúpnu cenu a spôsob platby. Pokiaľ je kupovaná nehnuteľnosť zaťažená ťarchou (záložným právom, exekúciou a pod.) ubezpečte sa, že tieto sa budú vyplácať ako prvé a priamo na účet veriteľa (nie na účet predávajúceho) aby ste mali istotu, že ťarcha bude vymazaná.
  • Nepodpisujte zmluvu, ktorá obsahuje penále a pokuty len pre kupujúceho a predávajúci za nič neručí. V takomto prípade sa ľahko môžte stať obeťou podvodu.
  • Dajte zmluvu skontrolovať právnikovi alebo skúsenému maklérovi. Odborník rýchlo odhalí háčiky alebo ustanovenia v zmluve, ktoré by mohli byť pre vás rizikové.

12. Chráňte svoje peniaze.  Vinkulácia a notárska úschova.
Ak chcete mať 100% istotu, že vaše peniaze budú v bezpečí, kým sa nestanete oficiálnym majiteľom nehnuteľnosti, je vhodné využiť bankovú vinkuláciu alebo notársku úschovu.

  • vinkulovaný účet v banke alebo notárska úschova slúži na uschovanie vašich peňazí, ktoré budú vyplatené predávajúcemu až po splnení určitej podmienky. Podmienkou môže byť napríklad doloženie potvrdeného vkladu na kataster, listu vlastníctva, kde ste uvedený ako majiteľ nehnuteľnosti, prípadne preberacieho protokolu k nehnuteľnosti.
  • vinkulovaný účet v banke alebo notárska úschova je platená služba. Každá banka a notár má svoj cenník. Náklady sa pohybujú v priemere od 100 do 200 eur. Keďže táto služba chráni kupujúceho, väčšinou si ju platí on, no pokúste sa s predávajúcim dohodnúť o rozdelení tohto výdavku.

13. šetrite svoj čas a chráňte svoje peniaze - obráťte sa na skúseného makléra.
Hore uvedené rady sú zamerané na najčastejšie prípady, ktoré sa môžu pri kúpe nehnuteľností stať. Realita je často oveľa komplikovanejšia. Preveriť nehnuteľnosť, dohodnúť sa s predávajúcim, či ochrániť peniaze môže byť veľmi obtiežne. Skúsený maklér vám ušetrí čas, postará sa o vašu bezpečnosť a prevedie vás celým procesom kúpy tak, aby ste mu v každom kroku rozumeli a mohli sa rozhodnúť čo najlepšie.
AKO SPOZNAŤ MAKLĚRA PROFESIONÁLA ?
AKO SI VYBRAŤ REALITNÚ KANCELÁRIU ?